서울 전세보증금 5억, 갱신과 이사를 결정해야 할 시점

서울 전세보증금 5억 원을 그대로 묶어둘지 결정할 때 서울 평균 전셋값 상승률만 보면 현재 집의 갱신 조건과 대체 주택의 실제 비용을 놓칠 수 있습니다. 같은 지역도 단지·면적·층과 신규·갱신계약에 따라 금액이 다릅니다.

보증금 증액과 대출이자, 중개·이사비를 2년 기준으로 합산하고 등기부 권리와 전세가율, 반환보증 가입 가능성, 기존 보증금이 돌아오는 날짜까지 확인해야 갱신과 이사의 손익을 비교할 수 있습니다.

평균 상승률과 내 계약가격은 다릅니다

한국부동산원 R-ONE에서 주간·월간 지수와 조사기간, 서울 전체와 권역별 변동률을 확인합니다. 최대 상승폭이라는 표현이 어느 기간과 지표를 비교한 것인지 먼저 구분합니다.

국토부 실거래가에서 같은 단지·면적·층의 신규·갱신 계약을 확인하고 호가와 신고가 한 건을 현재 적정가격으로 쓰지 않습니다. 계약일과 신고일의 시차도 함께 봅니다.

갱신과 이사의 2년 총비용을 맞춰 계산합니다

갱신은 추가 보증금의 대출이자·기회비용과 월세 전환액을 계산합니다. 이사는 새 보증금과 대출이자, 중개보수·이사·청소비, 통근·관리비 변화를 같은 24개월로 환산합니다.

기존 보증금 반환이 새집 잔금보다 늦으면 단기대출 비용이 생길 수 있습니다. 금리가 1%포인트 오르거나 보증금이 추가 상승할 때의 월 부담도 계산해 현금 부족 가능성을 확인합니다.

전세 갱신·이사 2년 비용표

비용축	갱신	이사
초기자금	증액분	계약금·잔금
기간비용	이자·월세	이자·관리·교통
거래비용	변경계약	중개·이사·청소

대출 승인과 보증 가입은 별도 판단입니다

전세대출 가능액은 소득·부채와 목적물 조건, 금융회사 심사에 따라 달라집니다. 반환보증도 주택가격과 선순위채권, 보증금 한도와 신청기간을 별도로 심사하므로 대출 승인만으로 보증 가능성을 가정하지 않습니다.

등기부의 근저당·압류·신탁과 임대인 정보를 계약 전에 확인하고 잔금 직전에도 다시 봅니다. 갱신계약이라도 권리관계와 임대인 채무가 바뀌었는지 확인해야 합니다.

반환 일정과 계약금 지급 순서를 통제합니다

기존 임대인의 보증금 반환 계획과 새집 잔금일을 서면으로 맞추고 반환 지연 시 특약과 대체자금을 준비합니다. 확인 전 큰 계약금을 송금하거나 반환될 보증금을 확정 자금처럼 쓰지 않습니다.

전세가율이 높거나 보증 가입이 불가능한 집은 낮은 보증금만으로 선택하지 않습니다. 감당할 최대 대출액과 월 주거비, 반환 지연 기간을 정해 그 한도를 넘으면 다른 선택지를 찾습니다.

갱신과 이사 비용을 한 장에 적는 비교표

항목	갱신	이사
추가 보증금·대출이자
중개·이사·수리비
보증금 회수 위험

HUG 보증 조건과 보증금 기회비용을 함께 계산하면 비교 범위가 선명해집니다.

시장 확인부터 시작하려면: 서울 평균 지수와 개별 계약가격을 구분하는 기준은 서울 전셋값 통계와 갱신·이사 비교에 정리되어 있습니다.